Denkmalschutz und Immobilien in Thüringen

Häuser unter Denkmalschutz in Erfurt an der Langen Brücke

Ob eine Denkmalimmobilie eine Last, ein wirtschaftlicher Erfolg oder bloß eine Freude ist, hängt stark von denkmalschutzrechtlichen Fragen ab. Dieser Beitrag liefert eine -

Übersicht und Hinweise für Eigentümer und Kaufinteressenten zu folgenden Themen:

Mehrkosten wegen denkmalschutzrechtlicher Auflagen lassen sich oft reduzieren oder auch gänzlich vermeiden – durch:

  • eine Beseitigung der Denkmaleigenschaft oder
  • Einflussnahme auf einzelne Anordnungen (Widerspruch und Klage). 

Käufer und Verkäufer können hiervon profitieren. Der Wert des Gebäudes steigt in der Regel, wenn sich die Denkmalschutzeigenschaft aufheben lässt. Dies gilt natürlich auch, wenn andere (rechtswidrige) staatliche Auflagen beseitigt werden. 


Insoweit lohnt sich eine kurze rechtliche Prüfung. Wenn diese vielversprechend ist, 

 

  • kann der Kaufinteressent die Immobilie erwerben. Anschließend lässt er seinen Anwalt staatliche Auflagen beseitigen. Nach erfolgreicher Tätigkeit ist die Immobilie nun im Wert gestiegen.
  • Der Verkäufer kann anders von dem Wissen profitieren. Er lässt seinen Anwalt zunächst die staatlichen Auflagen beseitigen. Nachdem dies geglückt ist, steigt der Wert des Gebäudes und damit sein Verkaufserlös.

 

Dies ist nur ein Beispiel dafür, wie Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien geschickt mit dem Denkmalstatus umgehen können. Mehr nützliche Informationen zum Denkmalschutzrecht in Thüringen erhalten Sie in diesem Beitrag. 

Denkmalschutzrecht Thüringen

Die Thüringer Verfassung stellt Kultur, Kunst und Brauchtum unter staatliche Förderung und Schutz (Artikel 30 Absatz 1). Konkretere Vorgaben finden Sie im Thüringer Denkmalschutzgesetz (ThürDschG). In ihm gibt es viele Spielräume, um adäquate Einzelfallentscheidungen zu ermöglichen. Der Grund hierfür ist leicht nachvollziehbar.

 

Vorgaben zum Denkmalschutz kollidieren mit den – verfassungsrechtlich – geschützten Interessen der Eigentümer. Es ist je im Einzelfall eine Abwägung vorzunehmen. Dabei können auch Klimaschutzziele, Brandschutzbestimmungen etc. eine Rolle spielen. Exemplarisch:

  • Eigentum – auch Eigentümer von Baudenkmälern genießen grundrechtlichen Schutz. Eingriffe in ihr Eigentum müssen verhältnismäßig sein.
  • Dient eine Sanierung auch dem Klimaschutz? Beispiel: Auf dem Dach eines Baudenkmal sollen Solarzellen angebracht werden.    
  • Sind aufgrund von anderen Gesetzen Änderungen an dem Gebäude vorzunehmen (etwa: Brandschutz, Rettungswege)? Dies rechtfertigt teils weitere Änderungen an dem Gebäude.
  • Alters- oder behindertengerechtes Wohnen soll durch Umbauten – etwa einen Aufzug – ermöglicht werden.
  • Der Eigentümer wünscht eine intensivere wirtschaftliche Nutzung seines Eigentums, die ebenso wie der Denkmalschutz im Öffentlichen Interesse sein kann. 

Die Denkmalschutzbehörden müssen deshalb die verschiedenen rechtlich geschützten Interessen abwägen, um eine Entscheidung zu treffen.

 

Juristen sprechen hier von Ermessen. Bei ihrer Ermessensausübung müssen die Denkmalschutzbehörden rechtliche Gebote – etwa aus den Grundrechten – beachten. Hierbei ist insbesondere an das grundrechtlich geschützte Eigentum zu denken.

 

Gleichzeitig spielt die Zielsetzung des Denkmalschutzes eine Rolle. Im Interesse der Öffentlichkeit sollen „Kulturdenkmale als Quellen und Zeugnisse menschlicher Geschichte“ geschützt werden.

 

Dem Schutz unterstehen nicht nur Bauwerke. Deshalb verwendet das Gesetz meist den allgemeinen Begriff „Kulturdenkmale“. Wann ein Gebäude ein solches Kulturdenkmal ist, steht im nun folgenden Abschnitt. 

Wann steht ein Haus in Thüringen unter Denkmalschutz?

Ob ein Haus oder Teile von ihm unter Denkmalschutz steht, lässt sich durch ein öffentliches Verzeichnis in Erfahrung bringen (Denkmalbuch). Online können Sie meist Denkmallisten bei ihrer Gemeinde einsehen.

 

Hier lässt sich regelmäßig herausfinden, ob ein Gebäude in Thüringen Denkmalstatus hat. Da die Eintragungen gegebenenfalls nicht aktuell sind, kann es sich anbieten, bei der jeweiligen Stadt oder dem Thüringischen Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Auskünfte einzuholen. 

 

Im Thüringer Denkmalschutzgesetz wird in § 2 definiert, wann ein Gebäude als „Kulturdenkmal“ anzusehen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch mehrere Bauwerke und Anlagen zusammen ein Denkmalensemble bilden können. In diesem Fall muss nicht jedes Gebäude ein Kulturdenkmal sein.

 

Gebäude oder Teile von diesen sind Kulturdenkmale, wenn an der Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, technischen, volkskundlichen oder städtebaulichen Gründen sowie aus Gründen der historischen Dorfbildpflege ein öffentliches Interesse besteht. Der Schutz unbeweglicher Kulturdenkmale ist nach § 4 Abs. 2 S. 1 des Thüringer Denkmalschutzgesetzes im Übrigen nicht davon abhängig, dass sie in das Denkmalbuch eingetragen sind. 

Lässt sich der Denkmalschutz beseitigen?

Die Eintragung einer Immobilie in das Denkmalbuch lässt sich löschen (§ 5 Abs. 1 S. 5 ThürDSchG). Voraussetzung hierfür ist, dass das Haus nicht mehr als Kulturdenkmal oder Teil eines Denkmalensembles anzusehen ist.

 

Insoweit ist darzulegen, dass an der Erhaltung kein öffentliches Interesse mehr besteht. Ob dies erfolgversprechend ist, hängt vom jeweiligen Objekt ab. Erforderlichenfalls lässt sich die Beseitigung des Denkmalschutzes per Klage durchsetzen. 

Erlaubnis bei Veränderungen - § 13 ThürDSchG

Was darf man bei denkmalgeschützten Gebäuden verändern?

Wer ein geschütztes Element einer Denkmalimmobilie verändern möchte, benötigt eine Erlaubnis der Denkmalschutzbehörde. § 13 ThürDschG unterscheidet zwischen dem „Kulturdenkmal“ selbst und der Umgebung.

 

Der Grund hierfür ist simpel. An Veränderungen in der Umgebung des Denkmals kann der Staat regelmäßig nur geringere Anforderungen stellen. Immerhin steht zumeist das Gebäude im Vordergrund.

Veränderung direkt am Baudenkmal

Eine Erlaubnis ist nötig, sofern die denkmalgeschützte Immobilie bzw. ein geschützter Teil

  • im äußeren Erscheinungsbild verändert, umgestaltet oder in Stand gesetzt werden soll; 

Das Verwaltungsgericht Meiningen zu den im Gesetz beschriebenen Handlungen:

 

Die Handlungsvarianten umgestalten und im äußeren Erscheinungsbild verändern überschneiden sich dabei teilweise. Erstere betrifft jede Veränderung eines Objektes, gleichgültig, ob sie von außen sichtbar ist oder nicht. Bei der anderen Handlungsvariante soll zum Ausdruck kommen, dass nicht nur tiefgreifende substanzielle Veränderungen, sondern auch „kosmetische“ Veränderungen der Außenhaut eines Kulturdenkmals für Denkmalpflege und Denkmalschutz von Bedeutung und daher der Erlaubnis bedürftig sind.“ (VG Meiningen, Urteil vom 14.03.2007 –  5 K 33/03.Me) 

 

  • mit Werbe- oder sonstigen Anlagen versehen werden soll;

  • In seltenen Fällen bedarf es auch bei Erdarbeiten einer Erlaubnis. Dies gilt allerdings bloß für Stellen, von denen „bekannt ist oder vermutet wird oder den Umständen nach anzunehmen ist, dass sich dort Kulturdenkmale befinden“. Insoweit ist der Schutz von weiteren denkmalgeschützten Sachen beabsichtigt. Es geht nicht primär um das denkmalgeschützte Gebäude.

Nach Absatz 2 kann die Erlaubnis nur verweigert werden, „soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen.“

 

Laut Verwaltungsgericht Meiningen sind „gewichtige Gründe“ nicht bei jedem denkmalpflegerischen Interesse gegeben. Nur der Schutz eines Denkmals – und das heißt im Zweifel die Sicherung der vorhandenen Substanz – rechtfertigt eine Versagung der Erlaubnis. (VG Meiningen, Urteil vom 14.03.2007 –  5 K 33/03.Me) 

 

Weiterhin sind die Belange des Eigentümers mit den öffentlichen Interessen an einer unveränderten Erhaltung des Kulturdenkmals abzuwägen (LT-Drs. 1/824, S. 1ff.). Dabei spielt die konkrete denkmalpflegerische Bedeutung des Gebäudes eine Rolle. Dem ist das Interesse des Eigentümers gegenüberzustellen. Je stärker seine Belastung ist, desto höher ist sein Interesse im Rahmen einer Abwägung zu gewichten. 

Ist eine Erhaltung wegen dem wirtschaftlichen Aufwand gar unzumutbar, besteht häufig ein Anspruch auf eine Abrisserlaubnis.


Veränderung in der Umgebung des Baudenkmals

Bei Veränderungen in der Umgebung des Baudenkmals sieht das Gesetz in zwei Fällen eine Erlaubnis vor. 

  • Bau und Veränderung von Anlagen, wenn sich dies auf „den Bestand oder das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals“ auswirken kann. (Zu denken ist etwa an das Aufstellen von Solaranlagen. Auch Windkraftanlagen können im Einzelfall das Erscheinungsbild eines denkmalgeschützten Gebäudes beeinträchtigen.)

Wenn die Umgebung der Denkmalimmobilie betroffen ist, ist es für die Behörde tendenziell schwieriger, die Erlaubnis zu verweigern. Eine Verweigerung der Erlaubnis kommt nur in Betracht, wenn „das Vorhaben zu einer Beeinträchtigung des Wesens, des überlieferten Erscheinungsbildes oder der künstlerischen Wirkung eines Kulturdenkmals führen würde und gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen“.

Energetische Sanierung von Baudenkmälern

Die staatlichen Ziele – Klimaschutz und Denkmalschutz – können kollidieren. Bei einer energetischen Sanierung von Denkmalschutzimmobilien betrifft der Konflikt oft: 

  • den Einbau von neuen Fenstern,
  • Montage von Solaranlagen,
  • Anbringen einer Außendämmung. 

Es gibt keine allgemein verbindliche Lösung für den Konflikt. Vielmehr kommt es auf das spezifische Baudenkmal an. Erst im Rahmen einer Abwägung zeigt sich, ob der Denkmalschutz oder der Klimaschutz höher zu gewichten ist. Dieser Prozess lässt sich mit einer geschickten Argumentation beeinflussen.

 

Gegebenenfalls kann es auch hilfreich sein, das Vorhaben leicht abzuwandeln, um eine Erlaubnis im Sinne von § 13 ThürDSchG zu erhalten. 

Konsequenzen bei Veränderungen ohne Erlaubnis

Welche Konsequenzen drohen, wenn man Veränderungen ohne Erlaubnis durchführt? 

 

  • Welche Konsequenzen drohen, wenn man Veränderungen ohne Erlaubnis durchführt?
  • Bußgeld - in diesen Fällen ist oftmals eine Ordnungswidrigkeit gegeben (§ 29 Abs. Nr. 1 ThürDSchG)
  • Beseitigung der Veränderung wird angeordnet (§ 15 ThürDSchG)
  • Wiederherstellung des alten Zustandes wird angeordnet
  • Einstellung von Bautätigkeiten etc. wird angeordnet    

 

Antrag auf eine Erlaubnis im Sinne von § 13 ThürDSchG verweigert?

Einen Ablehnungsbescheid der Denkmalschutzbehörde braucht man nicht hinzunehmen. Zunächst ist eine Überprüfung im Widerspruchsverfahren möglich. Bringt dieses keinen Erfolg, ist das Vorhaben mit einer sogenannten Verpflichtungsklage durchsetzbar.

 

Dabei kann die ausgeprägte Einzelfallabhängigkeit des Denkmalschutzrechts hilfreich sein. Mit einer ausgefeilten Argumentation lässt sich häufig doch eine Erlaubnis erzielen. Teils mag es auch erforderlich sein, das Vorhaben etwas abzuwandeln.

Schadensersatz bei rechtswidriger Ablehnung der Erlaubnis

Wenn eine rechtswidrige Ablehnung der Erlaubnis dafür gesorgt hat, dass länger nicht gebaut werden konnte, ist an Schadensersatz – die sogenannte Amtshaftung – zu denken.

 

Wer wegen einer rechtlichen Auseinandersetzung längere Zeit am Bauen gehindert wurde, muss z. B. in der Regel – wegen Preissteigerungen – mehr für sein Bauprojekt bezahlen. Deshalb kann ein Schadensersatzanspruch bestehen.  Dies ist im Einzelfall zu prüfen. 

Pflichten des Eigentümers: Erhaltung; Meldung von Schäden; Auskunftserteilung; Duldung

Die nun erklärten Pflichten stellen gegebenenfalls eine Last für den Eigentümer da. Zunächst hängt es von dem konkreten denkmalgeschützten Gebäude ab, wie ausgeprägt die Pflichten sind.

 

Daneben liegt es oft auch im Interesse des Eigentümers, das Gebäude ansprechend zu erhalten. Sollte es dennoch zu Streitigkeiten mit den Denkmalschutzbehörden kommen, lassen sich persönliche Vorstellungen oftmals mit Rechtsmitteln durchsetzen. 

Erhaltungspflicht - § 7 ThürDSchG

Eigentümer und Besitzer von denkmalgeschützten Immobilien sind verpflichtet, diese im Rahmen des Zumutbaren denkmalgerecht zu erhalten und pfleglich zu behandeln (§ 7 Absatz 1 Satz 1 ThürDSchG).

 

Was eine denkmalgerechte Erhaltung erfordert, hängt von dem jeweiligen Gebäude ab.

 

Hinsichtlich der Zumutbarkeit gibt es eine Konkretisierung im Gesetz. „Unzumutbar ist eine Belastung insbesondere, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden können.“

 

Mit dem Begriff „insbesondere“ kommt zum Ausdruck, dass auch weitere Umstände als unzumutbare Belastung in Betracht kommen. Ausdrücklich wird die wirtschaftliche Unzumutbarkeit genannt.

 

Sie nachzuweisen, obliegt dem Eigentümer. Immerhin verfügt er über die notwendigen Informationen und kann auch seine Vorstellungen zur Nutzung einfließen lassen. Mit den Informationen ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzunehmen. Wenn diese defizitär ausfällt, ist von einer Unzumutbarkeit auszugehen.

 

Zur Berechnung hat die Rechtsprechung verschiedene Anforderungen aufgestellt. Sie sollen verhindern, dass sich der Eigentümer seinen Pflichten entzieht. Einen gewissen Gestaltungsspielraum unterbinden sie indes nicht.

 

 

Unbedingt zu beachten ist auch, dass Erhaltungskosten immer zumutbar sind, wenn sie durch Versäumnisse des Eigentümers verursacht werden. Das Versäumnis muss gesetzlich vorgesehene Erhaltungsmaßnahmen betreffen.


Im nächsten Abschnitt geht es um eine weitere Konsequenz von vernachlässigten Erhaltungspflichten. 

Durchsetzung der Erhaltung - § 11 ThürDSchG

Bei Verletzung der Erhaltungspflicht kann die Denkmalschutzbehörde per Bescheid anordnen, dass erforderliche Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden.

 

Wenn eine unmittelbare Gefahr für den Bestand eines denkmalgeschützten Gebäudes droht, können die Denkmalschutzbehörden auch selbst Maßnahmen zum Erhalt ergreifen. In diesem Fall müssen Eigentümer und Besitzer die Maßnahmen dulden. Darüber hinaus haben sie im Rahmen des Zumutbaren die Kosten zu tragen. 

Anzeigepflichten - § 8 ThürDSchG

Wenn Schäden oder Mängel an einer denkmalgeschützten Immobilie auftreten, besteht eine Anzeigepflicht. Voraussetzung hierfür ist, dass der Denkmalwert und die Substanz der Immobilie beeinträchtigt wird.

 

Die Mitteilung an die Denkmalschutzbehörde muss „unverzüglich“ erfolgen. „Unverzüglich“ klingt zunächst so, als sei sofortiges Handeln geboten. Dies ist aber nicht der Fall. Der Betroffen hat laut Rechtsprechung einen – in Anbetracht der Umstände – zu bemessenden Zeitraum zum Erfassen und Bedenken des Vorgangs. Allerdings sollte nicht allzu viel Zeit unnötig verstreichen. 

Auskunfts- und Duldungspflichten - § 9 ThürDSchG

Eigentümer von Denkmalimmobilien sind verpflichtet, „die zur Erfüllung der Aufgaben des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege erforderlichen Auskünfte zu erteilen“.

 

Darüber hinaus kann es sein, dass die Denkmalschutzbehörde eine denkmalgeschützte Immobilie besichtigen möchte. Die kann zur Erfüllung der Aufgaben des Denkmalschutzes erforderlich sein. Für Wohnbereiche ist allerdings eine drohende Gefahr nötig. Andernfalls kann der Eigentümer den Zugang verwehren. 

Entschädigung der Eigentümer - § 28 ThürDSchG

Wenn Maßnahmen zur Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar sind, ist der Eigentümer angemessen zu entschädigen (§ 28 Absatz 1 ThürDSchG). Wenn der Eigentümer die Immobilie wegen Maßnahmen zudem nicht mehr wirtschaftlich nutzen kann, kann er die Übernahme des Eigentums gegen angemessene Entschädigung verlangen.

 

Maßnahmen sind etwa eine Verpflichtung zum Erhalt des Denkmals oder die Ablehnung eines Antrags. Es ist also vorauszusetzen, dass eine Erhaltungsmaßnahme oder eine Erlaubnisversagung für den Eigentümer unzumutbar ist (OVG Weimar, Urteil vom 10.01.2018  1 KO 106/15).

Vorkaufsrecht und Enteignung

Zunächst klingen die Begriffe „Vorkaufsrecht“ der Gemeinden und Enteignung für Eigentümer wohl bedrohlich. Allerdings sind diese Fälle in der Praxis selten. Außerdem können die Behörden solche Entscheidungen nicht willkürlich treffen. Vielmehr bestehen hohe Anforderungen, über die Sie in den nächsten beiden Abschnitten mehr erfahren. 

Vorkaufsrecht der Gemeinde - § 30 ThürDSchG

Hinsichtlich der Grundstücke mit denkmalgeschützten Gebäuden haben die Gemeinden ein Vorkaufsrecht, wenn gewisse Umstände gegeben sind. Zum einen spielt das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf an Ehegatten und Verwandte selten eine Rolle. Zudem muss das Wohl der Allgemeinheit den Erwerb rechtfertigen. 

 

Praktisch kommt es nur sehr selten vor, dass Gemeinden von dem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können und wollen. Immerhin spielen etwa folgende Umstände eine Rolle: 

 

  • Kann durch den Kauf die dauerhafte Erhaltung des Kulturdenkmals ermöglicht werden? (Der bedeutendste Faktor – Regelbeispiel im Gesetz) 
  • Nur bedeutende Denkmalschutzimmobilien können einen Kauf mit öffentlichen Mitteln rechtfertigen. (Die Haushaltslage ist im Hinblick auf das öffentliche Interesse auch zu berücksichtigen. Immerhin gibt es auch andere staatliche Pflichten, die zu finanzieren sind.)  

  • Die aktuellen Preise am Immobilienmarkt – gerade in mittelgroßen und großen Städten, die wegen eines häufig mittelalterlichen Stadtkerns überproportional viele denkmalgeschützte Immobilien aufweisen – hindern viele Gemeinden mit knappen Finanzen am Vorkaufsrecht, da dieses zu den zuvor mit dem eigentlich angedachten Käufer ausgehandelten Konditionen ausgeübt werden muss.

Natürlich können Betroffene gegen ein von der Gemeinde geltend gemachtes Vorkaufsrecht vorgehen. Beispielsweise können andere Kaufinteressenten gerichtlich feststellen lassen, dass im konkreten Fall kein Vorkaufsrecht besteht. 

Enteignung - § 27 ThürDSchG

Praktisch kommt es äußerst selten zu Enteignungen. Dies liegt nicht nur daran, dass bei Enteignungen Entschädigungen nach Maßgabe des Thüringer Enteignungsgesetzes vorgesehen sind.

 

Weiterhin muss sich eine Enteignung rechtfertigen lassen. Sie muss erforderlich sein, um ein Baudenkmal in seinem Bestand oder Erscheinungsbild zu erhalten. Eine Enteignung ist nicht erforderlich, wenn es mildere zur Verfügung stehende Mittel gibt. Die milderen Mittel müssen allerdings vergleichbar geeignet sein, um den Bestand oder das Erscheinungsbild des Baudenkmals zu erhalten.

 

Theoretisch können auch historische Funde eine Enteignung rechtfertigen – praktisch kommt dies bei einem denkmalgeschützten Haus eher selten vor.

Fördergelder für Denkmalschutz in Thüringen und Unterstützung durch die Denkmalschutzbehörden

Wir haben bereits einen ausführlichen Beitrag zu Fördermitteln erstellt. In ihm erfahren Sie, 

  • welche staatliche Förderung es für Denkmalschutz in Thüringen gibt 
  • und was bei der Antragstellung wichtig ist. 

Außerdem erhalten Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien auch behördliche Beratung. Zu den Aufgaben des Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologie gehört es, die Eigentümer von Denkmalimmobilien bei der Denkmalpflege zu unterstützen und beraten. 

Wir raten allerdings dazu, sich in einem solchen Gespräch nicht zu undurchdachten Zusagen gegenüber der Behörde hinreißen zu lassen.


Die staatlichen Angebote sollten Sie auch nutzen, da der Staat den Eigentümern teils Einiges zumutet. Sofern sich bedeutende Vorstellungen nicht gemeinsam mit den Denkmalschutzbehörden umsetzen lassen, bleibt immer noch eine Durchsetzung auf dem Rechtsweg.

Besonderheiten bei Kaufverträgen für denkmalgeschützte Immobilien

Der Verkäufer sollte die Denkmalschutzeigenschaft der Immobilie im Kaufvertrag in jedem Fall aufführen. Grundsätzlich muss ein Käufer nämlich ausdrücklich nicht damit rechnen, dass eine Immobilie unter Denkmalschutz steht. Wenn er deswegen in der irrigen Annahme, das Gebäude stünde nicht unter Denkmalschutz, jenes erwirbt, liegt in der Regel ein sogenannter Sachmangel nach § 434 Abs. 1 BGB vor.

 

Es sollte daher im beidseitigen Interesse auch dargelegt sein, warum und inwieweit die Immobilie unter Denkmalschutz steht.

 

Unterbleibt eine Erwähnung im Kaufvertrag, dann riskiert der Verkäufer wegen arglistiger Täuschung des Käufers zu haften. Dies kann dann beispielsweise einen Schadensersatz wegen Mehraufwendungen aufgrund von, bereits weiter oben thematisierten, behördlichen Anordnungen betreffen, häufig aber vor allem eine Minderung des Kaufpreises.

 

In der Regel wird nämlich davon ausgegangen, dass eine Immobilie, welche unter Denkmalschutz steht, einen um ca. 20 % niedrigeren Wert hat. Ein arglistiges Verschweigen der Denkmalschutzeigenschaft einer Immobilie durch den Verkäufer kann im Übrigen bereits in einem „Fürmöglichhalten“ dieser Eigenschaft oder des „Inkaufnehmens“ der Unkenntnis der Käuferseite liegen, vgl. OLG Koblenz, Urteil v. 20. Dezember 2018, Az.: 1 U 287/18.

 

Es kann hier keine Blaupause für einen idealen Kaufvertrag hinsichtlich einer denkmalgeschützten Immobilie vermittelt werden. Es kommt immer auf den Einzelfall an und auf den zu erwartenden Grad der Beeinträchtigung durch die Denkmalschutzeigenschaft.

 

Hierbei spielt es etwa eine Rolle, inwieweit in näherer Zukunft notwendige Sanierungen vorgenommen werden müssen oder inwieweit eine Umnutzung der Immobilie und hierdurch erforderliche etwaige Umbauten anstehen.

 

Es gibt insoweit eine Vielzahl von Möglichkeiten, von dem eigentlichen gesetzlichen Lastenübergang nach Eintragung in das Grundbuch durch schuldrechtliche Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag abzuweichen. Es ist also durchaus möglich, den Verkäufer an später entstehenden Kosten noch zu beteiligen, wenn dies aus Fairnessgründen erforderlich erscheint, genauso wie auch der Käufer gegebenenfalls an Aufwendungen beteiligt werden kann, welche ihren Ausgang bereits vor dem Kauf gefunden haben.

 

Insgesamt kommt es insoweit von beiden Seiten des Kaufvertrages darauf an, dass ein ausgewogenes Verhältnis aller Leistungen und Gegenleistungen gefunden werden kann.

 

Gleichzeitig ist es natürlich auch Gegenstand anwaltlicher Beratung, für den eigenen Mandanten – auf welcher Seite des Kaufvertrages er auch stehen mag – im Rahmen der zulässigen Rechtsausübung günstige Konditionen zu schaffen. 

Anwaltliche Leistungen - Denkmalschutz

Sie benötigen Hilfe bei Rechtsfragen im Zusammenhang mit dem Thüringer Denkmalschutzrecht? Unsere Anwaltskanzlei unterstützt bei folgenden Angelegenheiten: 

  • Kauf und Verkauf von Denkmalschutzimmobilien: Beratung und Vertragsgestaltung
  • Beseitigung des Denkmalstatus von Immobilien
  • Gegen Auflagen und Anordnungen von Denkmalschutzbehörden vorgehen
  • Widerspruch und Klage – bei abgelehnten Sanierungs- oder Abrissvorhaben; abgelehnten Fördermittelanträgen  
  • Beratung im Vorfeld von Sanierungsvorhaben (z.B. Photovoltaik Anlagen; Aufzüge)
  • Verteidigung gegen Bußgeldbescheide wegen Verstößen gegen das Thüringer Denkmalschutzgesetz

Verletzen Eigentümer Pflichten aus dem Denkmalschutzrecht, dann drohen Bußgelder und weitere wirtschaftliche Nachteile. Da die Eigentümer von Baudenkmälern (grundrechtlich) geschützte Rechte haben, lassen sich oftmals Lösungen in ihrem Sinne finden. 

 

Erhalten Sie unverbindlich eine erste Einschätzung – kontaktieren Sie uns einfach. Wir unterstützen bei denkmalschutzrechtlichen Angelegenheiten in ganz Thüringen. Sie können uns vor Ort in Erfurt besuchen oder sich telefonisch bzw. online beraten lassen.